“日光盘”公寓重现郑州!聪明、舒适、有面儿、抗跌,关键三环内

2019-08-26

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接天气,接地气,大家都爱看的地产自媒体!



你为什么买不起房?答案十有八九是:房价太高,收入太低。但你有没有想过一个残酷的事实,即使大家的收入都提高了,房价还会水涨船高,即使房价降了,你依然买不起房。


实际上,中国是全世界平均购房年龄最小的国家,在中国平均27岁的年轻人就会拥有第一套属于自己的住房。很多年轻人的投资品中只有房地产跑赢了通胀。


当下,很多人还在观望时,就在前天(10月27日),一个公寓项目首推开盘即售罄,行业震动,市场惊讶,引起轩然大波。公寓市场也很坚挺,你知道为什么吗?




1

为何当下要考虑公寓?

年轻人一定有很多话要说!


房子一直是安全感与归属感的象征。漂泊在外的年轻人,常年租住在陈寨、庙里的年轻人,不论打拼多么卖力,总绕不过房子这一关。人们常说,年轻人都应该有自己的价值追求,漂泊在大城市的年轻人,更要追寻自己的梦想。


她们明白,作为新时代独立女性,一定要有自己的婚前财产,即便是把现在租房的资金转为月供,自己能给自己的,才是最终的安全感。他们明白,争取拥有一套房是一种积极的生活姿态,在生活与工作之间能够找到惬意的平衡。


混迹于茫茫人海中求生计的年轻人们,又有几个不是怀揣梦想呢?可是,严酷的社会现实和高高在上的房价,总是某种羁绊,干扰着年轻人的生活态度和生活质量。



公寓为这种困境打开了一扇窗,尤其是楼市下行的当下,公寓却迎来了很多机会。


调控政策不断加码,限购限贷、购房门槛高、总价高……住宅和商铺的投资价值严重削弱。公寓的价值和前景,则吸引了越来越多城市人的关注与热捧,公寓面积小、总价低、出租率高、宜商宜住、租金高……特别是地段好、地铁口、大商业的公寓更有潜力。



青年人对于“公寓”的概念并不陌生,对于大多数初入社会的年轻人,都希望在一套心仪的公寓里度过美好的人生起步阶段。对于当下追崇自由、弹性办公的新型创业群体来说,公寓生活已经成就了一个生产梦想的小时代。三五好友或闺蜜聚会,如果是合租的房子,你一定不方便请他们过来,如果是独立的公寓空间,那就嗨翻天了。


对于手头有移动资金的人,投资公寓无异于增加一笔新的收入,未来还是一份稳定的养老保障。郑漂一族,永远要以投资者的眼光去考虑住房问题。


更何况,当下郑州正处于一种飞速发展的奔跑状态。核心城市人口流动性强,市场需求大,抗风险能力强,这是诸多开发商坚持布局一二线城市的关键原因。郑州在建设国家中心城市的过程中,以极强的发展潜力挺进新一线城市序列,千万级的人口红利支撑着郑州的投资价值。




2

楼市回归本位,还拼真刀真枪

郑州越来越大,地段也无法再生


眼前就有一个非常典型的例子,能生动地说明,优质公寓的机会来了。首开9500元/㎡(精装),首推房源700多套,蓄客多达1500组,且当天清盘。开盘前就有十多家驻郑国内一线房企接踵而至,前来观摩交流。


这是什么概念?要知道在当下楼市下行的市场形势下,郑州公寓市场去化周期长达一年以上,很少有项目能引起市场强烈反响。业界评价其为中原地区乃至中部地区独一无二的公寓——鑫苑国际新城智能精装公寓。


曾经有一个时期,闭着眼房子都能卖出去,一转手就能赚十来万,可谓空前的疯狂,以至于行业迷失。但是,昔日的“繁华”不在,楼市逐渐回归本位,公寓是否过硬,是否受市场认可,大环境的影响是一方面,关键还是要看地段、产品和配套能力。再好的公寓,放到四环、五环,有多少人愿意大老远跑过去租房呢?


只要是投资房产,尤其是公寓,不论楼市身陷何种变局,最重要的一条永远是地段,地段,还是地段。因为,优质地段意味着城市框架较高的优先级,意味着更多的人、财等经济要素和生活要素的前瞻机会。三环内与三环外虽然只隔一座高架桥,公寓的升值潜力就有很大区别。


上述公寓项目在地段上占了一个很大优势:三环内城市成熟区域。


以商业配套为例,本身项目就处于商圈合围之地,人口聚集地鑫苑又规划自持7万方时代广场商业,涵盖主题式商业、风情街区、国际级办公、精品公寓、LOFT等多元业态,满足吃、喝、玩、乐、购等一站式全方位生活需求。



再以交通为例,往北距离地铁2号线花寨站仅50米,往南就是南三环站,沿着紫荆山南路,只需5站即可换乘1号线直通郑东。明年地铁5号线开通后,只需1站路,就能换乘5号线了,通达全城。南三环高架、陇海快速路、中州大道、京广快速路合围,B3、B6、111等多条线路环绕周边,任何一种交通工具均可连接高铁站、火车站、机场。



换一个稍微偏远的地方试一试,这种商业氛围估计还需要三五年才有起色,这种综合立体交通估计会砍掉一半。这就是地段的威力,郑州城市框架越拉越大,地段无法再生。为什么会有很多疯抢鑫苑的公寓,这是一个很重要的原因。



3

公寓应更懂人的需求,尤其年轻人

郑州版“梦想改造家”就在身边


在郑州市场上,三环内配套资源齐全的公寓项目几乎绝迹,也很少有公寓项目的空间利用程度、智能化程度、个性化定制程度如此之高。这是上述公寓项目火爆的另一个原因。


公寓项目小编见得多了,果然是人们口碑相传的那么好吗?为辨真伪,小编专门跑了一趟项目。在一套32㎡的样板间里,小编真的惊呆了:设计师的手像魔法师一样,狭小的空间被装扮得十分舒适,储物空间充分利用,每一处创新改造都恰到好处。


▲ 洗衣机、冰箱都被隐藏在柜子里,根本看不出来


▲ 客厅、卧室、书房三位一体的中部空间发挥得淋漓尽致


▲ 来一张正面照


名牌电视栏目《梦想改造家》里有着“空间魔术师”美誉的中国台湾设计师史南桥,有一种理念:住宅设计不只是视觉层面的装潢与修饰,而是与功能空间和家庭伦理密切相关,我们是在打造一个家。鑫苑国际新城这个公寓项目的户型设计就是由他来操刀的,根据年轻人的各种需求,所有的设计点都从舒适的角度去的。


在这里,除了空间利用,还有一种智能化的魔力。你对着一个名叫慷宝的智能机器人说:我要洗澡,卫生间透明的玻璃一下子就变模糊了,保证你的隐私空间。打开投影仪、听歌、看电影、叫医生、叫车、缴物业费……只要涉及到日常生活需求,慷宝机器人都能提供贴心服务。


▲ 慷宝智能机器人


▲ 隐藏有很多黑科技的魔镜,你可以体验一下


▲ 呼叫慷宝后,卫生间玻璃透明度会变化


点击播放视频

▲ 慷宝机器人带来的智慧生活


这是鑫苑集团独有的科技智能成果。鑫苑于1997年创建于郑州,是一家老牌的本土企业,为国内首家在纽交所上市的民营企业,经历了多轮楼市沉浮,现发展成为国际化科技地产生态引领者。不论市场如何变化,关键时期,还是要拼产品力。


想象一下,未来有一天,你邀请朋友周末来玩,再也不必像以前住陈寨、庙里那样窘迫,在小区合租那样不便。相反,你会觉得很有面子,因为,32㎡的空间装扮出了家的感觉。


“空间魔法师”的魔力不止于此。如果你要办公,还可以两套打通,瞬间就变成了一个现代化的办公场地;如果你要开一家摄影工作室,稍加改造就能实现。



什么是好的产品?懂人的需求,更创造条件满足人的需求。如此,焉有不成之理。


 4 

公寓不限购,回报率咋样?


一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金和房价的不断上涨。目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间,但也有不错的公寓回报率可达6%以上,甚至会更高。


从五年前的七八千到今年的一万三四,郑州这五年的房产物业增值大概是75%。由于是首开,一般会遵循低开高走的规律。现在9500元/平方米,后期产品只会比这高。我们暂且根据周边行情,谨慎地选一个合理价位来测算,11000元/平方米。


以32㎡公寓为例,单价11000元/平方米,总价352000元,持有5年,月租金1800元。


租金投资回报率:(月租金1800*12个月)/352000总价 ≈ 6%

综合投资回报率:(五年的租金收益108000+五年的物业升值收益264000)/352000总价=106%


(月租金1800*12个月*5年)=108000(五年的租金收益)

352000总价*75%=264000(五年的物业升值收益)


注意,该项目位于紫荆山南路附近,作为最主要的一条城市主干道,连通郑州南北的核心要道,南段打通是早晚的事。届时,该区域的房价和租金就不是现在这个水平了。


▲ 公寓周围的环境


隐形的升值潜力因素有很多。比如鑫苑物业的后期管理,鑫苑物业业界知名,中国物业综合管理实力14强,且是物业“智慧概念第一股”。科技驱动型的鑫苑物业,在“智慧+服务”的内涵创新、应用创新等领域,具有引领作用。


大概这些都是让这个公寓项目瞬间成为网红的因素吧。


— End —


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